L’argomento trova la propria disciplina negli artt. 1571 – 1606 del Codice Civile e, con specifico riferimento alle locazioni di beni immobili urbani, nelle Leggi 392/78 e 431/98, nonché in altre norme sussidiarie, la più importante delle quali è l’allegato “G” del Decreto Interministeriale 30 dicembre 2002.
La locazione è il contratto col quale una parte (detta locatore) si obbliga a far godere all’altra parte (detta conduttore o, informalmente, inquilino) ad uso abitativo un immobile per un dato tempo verso un corrispettivo in denaro detto canone di locazione.
Obbligazioni principali del locatore sono (art. 1575 c.c.):
1) la consegna al conduttore della cosa locata in buono stato manutentivo;
2) il provvedere alle riparazioni necessarie (1576 c.c), eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (art. 1609 c.c);
3) garantire il pacifico godimento del bene durante la locazione;
Il Conduttore, dal canto suo, deve (artt. 1587 e 1590 c.c.):
1) prendere in consegna la cosa, prestando la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso pattuito;
2) dare il corrispettivo nei termini convenuti.
3) terminata la locazione, restituire il bene nel medesimo stato in cui l’ha ricevuto, fatto salvo il normale deterioramento dovuto alla vetustà e all’uso. Nel caso in cui fossero state apportate delle addizioni e/o migliorie non autorizzate per iscritto dal locatore, il conduttore non ha diritto ad alcuna indennità, potendo il proprietario decidere di ritenerle ovvero richiedere la riduzione in pristino dello stato dei luoghi.
Venendo ai criteri di ripartizione delle spese tra le parti si evidenzia come l’art. 1576 c.c. prevede, come criterio generale, che il locatore deve eseguire tutte le riparazioni necessarie, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione, che sono invece a carico del conduttore.
L’art. 9 della Legge 392/78 stabilisce più specificamente che sono interamente a carico del conduttore, SALVO PATTO CONTRARIO, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.
Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.
Malgrado il chiaro disposto dell’art 13, comma IV, Legge 431/98, il quale prevede la radicale nullità di qualsiasi accordo volto ad attribuire al locatore un corrispettivo superiore a quello contrattualmente pattuito e/o dovuto ex lege, l’inciso “salvo patto contrario” di cui al sopramenzionato art. 9 Legge 392/78 è stata occasione di infinite querelle sulle liceità di clausole volte ad addebitare al conduttore oneri ulteriori.
La Giurisprudenza di merito e della Suprema Corte, almeno inizialmente, si sono assestate nel ritenere legittimi accordi derogativi purché favorevoli al conduttore, ivi compresa la determinazione in via forfettaria delle spese ripetibili.
Il diritto vivente, tuttavia, forse anche grazie ad un sapiente impiego, da parte della Magistratura, del tentativo obbligatorio di conciliazione previsto dall’art. 420 cpc (che in controversie spesso di poco conto sostituisce il buon senso a fini interpretazioni dottrinali conseguenti ad un processo lungo e costoso), ha maggiormente posto l’attenzione sul fatto che in alcune situazioni non è effettivamente facile comprendere se si tratta di manutenzioni straordinarie (a carico del locatore) ovvero ordinarie (a carico dell’inquilino). Esempi lampanti possono essere la manutenzione del giardino condominiale, la sostituzione del boyler elettrico ovvero gli onorari da corrispondere all’amministrazione del Condominio, mandatario del proprietario, ma di fatto alfiere anche degli interessi del conduttore.
Al fine di fare chiarezza, il Legislatore è, quindi, intervenuto promulgando il Decreto Interministeriale 30 dicembre 2002, il cui allegato “G” ha previsto un’articolata ripartizione degli oneri accessori tra locatore e conduttore.
Oggi non mancano tabelle alternative, quali quelle elaborate da Confedilizia che, in deroga all’allegato “G”, prevede la ripetizione al 50% delle spese di amministrazione e di assicurazione del Condominio, o dal Regolamento ATC, il quale addossa agli assegnatari oneri maggiori in tema di manutenzione degli impianti.
Considerata la molteplicità delle fonti normative, sarebbe, dunque, vivamente consigliabile allegare al contratto di locazione la tabella di ripartizione concordata ab origine dalle parti, così da evitare il più possibile, dissidi.
Venendo a casi pratici, si può ritenere che le riparazioni di piccola manutenzione di cui all’art. 1609 c.c sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito, dovendosi, altresì presumere, ai sensi dell’art. 1590, II comma, c.c., che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione.
Il conduttore non risponde, quindi, del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà: conseguentemente la sostituzione delle tapparelle, dei rulli delle medesime nonché delle caldaiette competono al locatore, sempreché questi non riesca a dimostrare che il malfunzionamento degli stessi sia in tutto o in parte imputabile al conduttore (mancato controllo dei fumi, mancata manutenzione ordinaria dei pavimenti e degli infissi con cere e lubrificanti appropriati.
Cosa capita se l’inquilino, nonostante la formale intimazione ad adempiere, visionati i bilanci consuntivi predisposti dall’amministratore del Condominio e le relative pezze giustificative, non provvede, entro 2 mesi dalla richiesta, al pagamento delle spese ripetibili?
Il locatore potrà:
a) agire in via monitoria, lasciando “in vita” il contratto di locazione;
b) quando l’importo non pagato supera quello di due mensilità del canone, intimare lo sfratto per morosità con contestuale ingiunzione di pagamento per i debiti scaduti e non pagati.
